Квартира с отделкой или без ремонта: расчёт до переезда
Сравниваем квартиру без ремонта, white box и готовую отделку по расходам до заселения. Что включить в смету и проверить в комплектации.
Разница между квартирой с отделкой и без неё не сводится к цене квадратного метра. До заселения придётся оплатить оставшиеся работы, материалы, доставку и, возможно, аренду другого жилья. Сравнивать квартиры имеет смысл по сумме, которая понадобится до переезда.
Комплектация вместо названия отделки
У квартир без отделки, с предчистовой подготовкой и с готовым ремонтом может различаться состав передаваемых работ. White box обычно означает подготовку к чистовому ремонту, а не готовность к заселению. Застройщик Z-town отдельно указывает, что точный состав зависит от проекта и его нужно сверять с договором и приложениями.
Поэтому запросите спецификацию выбранного лота. Слова «готовая квартира» в объявлении недостаточно: нужно увидеть, что передают вместе с ней и какие работы остаются покупателю.
Смета до переезда
Ниже условное сравнение двух квартир с одинаковыми важными для покупателя характеристиками. Все суммы придуманы только для расчётного примера и не являются ценами ремонта в Москве, Петербурге или Краснодаре.
Квартира без отделки стоит 10 млн рублей. Подрядчик оценил оставшиеся работы и материалы в 1,4 млн, кухню и необходимую мебель в 600 тысяч, доставку и прочие расходы в 100 тысяч. На четыре месяца ремонта заложена аренда по 50 тысяч. Получается 12,3 млн рублей до переезда.
Квартира с отделкой стоит 11 млн. На кухню и мебель покупатель оставляет те же 600 тысяч, на дополнительные работы и доставку 100 тысяч, на один месяц аренды 50 тысяч. Получается 11,75 млн рублей.
Разница в этой модели составляет 550 тысяч в пользу готовой отделки. Но вывод поменяется, если покупателю придётся переделывать ремонт либо первая смета окажется ниже. Здесь не учтены проценты по кредиту и другие расходы сделки. При разных суммах займа добавьте их к сравнению отдельно.
Одинаковый перечень для двух предложений
Покажите подрядчикам один план квартиры и один список желаемых работ. Попросите отдельно указать работы, материалы, доставку, подъём, вывоз мусора и то, что не включено. Иначе дешёвая смета может оказаться неполной.
Срок считайте от возможности начать работы до реального заселения. Если кухня изготавливается после обмеров, завершение покраски ещё не означает готовность квартиры к жизни. В расчёт аренды внесите этот промежуток, а не только дни работы ремонтной бригады.
Расстановка мебели до выбора лота
Нанесите на план кровать, шкафы, кухню и рабочее место с их размерами. Проверьте, открываются ли двери и остаются ли проходы. Затем сверьте этот план с договорной комплектацией квартиры. Переделки ради привычной расстановки могут изменить экономику уже готовой отделки.
На просмотре отделяйте саму квартиру от оформления демонстрационного помещения. Попросите продавца отметить на спецификации, какие элементы показанного интерьера входят в цену. Результат должен быть понятен без фотографий рекламного стенда.
В каталоге новостроек выберите несколько подходящих планировок, а для каждой соберите отдельную смету до переезда. Если оплата идёт в рассрочку, совместите сроки ремонта с графиком последнего платежа, чтобы две крупные суммы не появились в бюджете неожиданно.